Gemeinderatssitzung 21.09.2017

Gemeinderatssitzung Thema KirchenböblDonnerstag 21.09.2017, 20:00 Uhr
Sitzungssaal im Rathaus Wallgau

Mit Sitzungsbericht


Tagesordnung:

  1. Antrag der Mitglieder des Gemeinderates Baur, Kuplwieser, Schwarzenberger, Wilde und Schwaiger bzgl. der weiteren Entwicklung des Themas „Kirchenböbl“
    a) Erläuterung der rechtlichen Möglichkeiten durch Herrn Notar Ochs des Erbbaurechts und von Stiftungen.
    b) Peter Böhmer, begleitet vom Einzelhandels- u. Dorfladenberater Hr. Gröll (angefragt)
    Beschlussfassung über das weitere Vorgehen
    Verschiedenes

Disclaimer
Quelle: Aushang am Rathaus Wallgau

Übersichtsseite Gemeinderatssitzungen zur Recherche für interessierte Bürger und Gemeinderäte.

Sitzungsbericht:

Der nachfolgende Bericht wurde von uns als Zuhörer der Sitzung geschrieben. Wir haben ihn nach bestem Wissen verfasst und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgebend ist das jeweils amtliche Protokoll der Gemeinde Wallgau, das im Rathaus eingesehen werden kann.

Bürgermeister Hansjörg Zahler begrüßte die 17 anwesenden Zuhörer inkl. Hr. Schnürer vom Garmisch-Partenkirchner Tagblatt und Fr. Wehmeier vom Kreisboten. Vom Gemeinderat sind Maxi Hubbauer und Julia Schwarzenberger aus privaten Gründen entschuldigt und Georg Rauch fehlte krankheitsbedingt.
Zur Sitzung wurde form- und fristgerecht geladen. Gegen die heutige Tagesordnung und das Protokoll der letzten Sitzung gab es keine Einwände, damit gilt beides als angenommen.
Bgm. Zahler sagte, dass nur ein Tagesordnungspunkt zu behandeln wäre, aber dieser sehr gewichtig sei. In diesem Zusammenhang begrüßte er besonders die drei anwesenden Fachleute. Hr. Ochs (Notar), Hr. Gröll (Dorfladenberater) und Hr. Peter Böhmer (Geschäftsführer Dorfladen Farchant).

TOP1a:

Nachdem es am 19.07.2017 ein erstes Abstimmungsgespräch zwischen den Interessenten des Kirchenböbl-Anwesens gab, wurde u.a. die Möglichkeit einer Stiftung oder eines Erbbaurechts ins Spiel gebracht. Um beide Varianten zu prüfen, wurde Hr. Notar Ochs zur Sitzung eingeladen, um diese beiden Varianten rechtlich zu erläutern. Bgm. Zahler erteilte deshalb Hr. Ochs das Wort.

Möglichkeit Stiftung:
Hr. Ochs erläutert die rechtlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten einer Stiftung. Stiftungen sind im Bayerischen Stiftungsgesetz geregelt. Er war schon von Beginn an gegenüber dieser Möglichkeit skeptisch.

Stiftungen verfolgen einen bestimmten Zweck. Er stellte im Hinblick auf den Kirchenböbl die Frage: „Was ist der Zweck der Siftung?“ Stiftungen, die durch Gemeinden initiiert werden, müssen ein öffentliches Interesse haben. Dies kann beispielsweise ein sozialer oder kultureller Zweck oder ganz allgemein dem Allgemeinwohl dienen.

Eine Stiftung muss mit ausreichend hohem Vermögen ausgestattet werden, damit der jeweilige Zweck erfüllt werden kann. Das Vermögen, das von der Gemeinde „gestiftet“ wird, geht „weg“ von der Gemeinde. Zudem darf gem. Art. 75 GO Gemeindevermögen nicht unter Wert verkauft werden. Die Gemeinden dürfen eigenes Vermögen jedoch nur dann an Stiftungen abgeben, wenn zur Erfülung dieses konkreten Zwecks keine andere Möglichkeit besteht. Und ob dies im Fall des Kirchenböbls vorliegt, ist fraglich.

Zwischenfrage Bgm. Zahler: „Kann die Gemeinde verkaufen, und der Käufer bringt das Anwesen in eine Stiftung ein?“
Hr. Ochs antwortete, dass es prinzipiell möglich wäre, aber der Käufer hätte dann sein Geld quasi verschenkt, so dass er diese Variante verneint. Er fügt ein Sprichwort hinzu: „Stiftungsvermögen ist ein herrenloses Vermögen.“
Zwischenfrage GR Baur: „Besteht die Möglichkeit des Zustiftens?“
Antwort Notar Ochs: „Kann ich mir nicht vorstellen.“
Zwischenfrage GR Berwein: „Ist es dann noch in der Hand der Gemeinde?“
Antwort Notar Ochs: „Nein.“ Hr. Ochs fügte hinzu, dass Stiftungen häufig Anwendung fänden, wenn keine Erben da wären und der Stifter noch lebte, um einen Steuervorteil zu erhalten. Stiftungen sind theoretisch ab einem Stiftungsvermögen von € 50.000,- möglich. Sinnvoll wären seiner Meinung nach Stiftungen erst ab einem Kapital von 1 Mio. € oder mehr, da die Verwaltungskosten nicht unerheblich wären. In Kombination mit der Gemeinde könnten die Verwaltungskosten geringer sein.

Ziel ist es, das Stiftungsvermögen zu erhalten und daraus Erträge zu erzielen. Mit den Erträgen könnten dann bestimmte Zwecke verfolgt werden, z.B. Denkmalschutz, Seniorenunterstützung oder ein Orchester). Die Auflösung einer Stiftung ist möglich, wenn sie ihren Zweck nicht mehr erfüllen kann. In diesem Fall würde das Vermögen als Sondervermögen zweckgebunden an die Gemeinde zurückfallen.

Möglichkeit Erbbaurecht:
Beim Erbbaurecht ist Eigentum am Grundstück und am Gebäude getrennt. Für den Investor hat das den Vorteil, dass er das Grundstück nicht erwerben muss, sondern nur den jährlichen Erbbauzins zu zahlen hat. Somit steht ihm sein Kapital ausschließlich für den Umbau und die Sanierung des Gebäudes zur Verfügung. Die Gemeinde hat den Vorteil, weiterhin Eigentümer des zentral gelegenen Grundstücks zu bleiben.

In einem notwendigen Vertrag können mögliche Nutzungen wie Dorfladen und Bäckerei, und Qualitätsanforderungen festgelegt werden. Auch eine mögliche Mitsprache bei zukünftigen Umbauten und Renovierungen durch die Gemeinde könnte vereinbart werden. Dies bedeutet eine eingeschränkte Handlungsfähigkeit des Pächters.

Die Laufzeit ist nicht, wie allgemein vermutet wird, auf 99 Jahre festgelegt, sondern kann durch die Vertragspartner beliebig z.B. auf 30, 40, oder 60 Jahre festgeschrieben werden. Im Vertrag muss ein Erbbauzins vereinbart werden. Üblich sind 3-5% jährlich des Verkehrswertes des Grundstücks (Anm. d. Red.: Bei einem Verkehrswert von rund € 400.000 sind dies ca. € 1.600 im Jahr.)

Durch Auflagen der Gemeinde, die den Pächter einschränken, kann der Erbbauzins geringer angesetzt werden. Eine Verpachtung unter Wert ist nicht zulässig. Nach Ablauf der Erbpacht fällt das Gebäude wieder an den Grundeigentümer zurück, hierzu muss jedoch der dann gültige Verkehrswert des Gebäudes dem Pächter erstattet werden. Vertraglich kann auch eine geringere oder keine Entschädigung vereinbart werden. Das Erbbaurecht hat im Grundbuch den ersten Rang.

Zusammenfassend:
Vorteile:
– Eigentum am Grund bleibt der Gemeinde erhalten.
– Möglichkeit der Mitsprache am Gebäude (Nutzung, Gestaltung).
– Gemeinde erhält Erbpachtzins.
– Nach Ablauf der Vertragszeit hat die Gemeinde alle Handlungsoptionen.
Nachteile:
– Die Gemeinde muss am Vertragsende das Gebäude ablösen, für das sie möglicherweise keine Verwendung hat.
– Der Investor profitiert nicht von möglichen Wertsteigerungen des Gebäudes.
– Der Investor hat eine eingeschränkte Handlungsfähigkeit

Frage GR. B. Neuner: Kann das Gebäude während der Vertragszeit verkauft werden?
Antwort Ochs: Ja, der Pächter kann das Gebäude zu den Vertragskonditionen an einen anderen Pächter verkaufen. Die Gemeinde hat jedoch immer ein Vorkaufsrecht.
Frage GR. Kuplwieser: Besteht die Möglichkeit, dass der Pächter keine Erbpacht zahlt, dafür zum Schluss keine Entschädigung erhält?
Antwort Ochs: Dies ist unüblich, aber möglich. Ochs ergänzte, dass ein Vertrag jeder Zeit mit beiderseitigen Einverständnis ergänzt oder angepasst werden könne.
Frage GR Wilde: Kann man Vorgaben zur Renovierungszeit vorschreiben?
Antwort Ochs: Ja. Bei Verstoß wäre ein Rückkauf, sog. „Heimfallrecht„, möglich. Hierzu gab Hr. Ochs die Empfehlung, das Finanzierungskonzept des Pächters genau zu prüfen.
„Die Gemeinde muss wissen, was sie will.“

TOP1b:

Hr. Kröll, ein anerkannter Fachmann für Dorfläden, beginnt seine Ausführungen damit, dass er erklärt, wo Dorfläden entstehen.
Ein Dorfladen entsteht dort, wo kein Unternehmer einen wirtschaftlichen Erfolg sieht. Das Risikokapital stammt aus der Bevölkerung.
Je größer die Beteiligung ist, desto geringer ist der Neid-Faktor. Dorfläden gibt es seit rund 20 – 25 Jahren. In dieser Zeit hat sich gezeigt, dass Dorfläden vier Bereiche abdecken müssen.
1. Mini-Supermarkt: Basisversorgung muss sichergestellt sein.
2. Regionale Produkte: Aufnahme von Kleinst-Produzenten aus der Region.
3. Wertschöpfung: Die Angestellten müssen ordentlich bezahlt werden.
4. Erlebnis-Einkauf: Ein Abheben vom Standardsupermarkt.
Der Umsatzschwerpunkt, ca. 75%, liegt bei regionalen Produkten, aber es müssen für den Erfolg eines Dorfladens alle Bereiche abgedeckt sein.
Dorfläden können und müssen preislich mit Discountern mithalten können. Er zeigt am Beispiel des Bierschinkens im Farchanter Dorfladen, dass dies möglich sei.

Im Anschluss an Hr. Kröll informierte Hr. Peter Böhmer, Geschäftsführer des Farchanter Dorfladens, über seinen Betrieb.
Der Farchanter Dorfladen startete 2013 nach zweijähriger Planung. Der Dorfladen liegt in zentraler Lage und ist ca. 1,5 km von zwei Supermärkten entfernt. Er hat eine Wursttheke (Metzgerei Schmid aus Oberau), Käse (Ettaler, Lenggrieser, Tegernseer, BGL und Gut & Günstig) und Trockenartikel (Zucker, Mehl, etc.). Es gibt keine abgepackte Wurst. Es werden zudem Brotzeiten und Mittagessen angeboten. Als zweites Standbein wird demnächst ein Imbiss integriert. Des Weiteren werden frische regionale sowie Bio Gemüse- und Obstprodukte angeboten.

Derzeit sind zwei Vollzeit- und drei Teilzeitkräfte sowie sechs € 450 Nebenjobler angestellt.
Der Umsatz auf 130m² belief sich im letzten Jahr auf € 640.000,-. Mit rund € 100.000 Personalkosten konnte eine fast schwarze Null erzielt werden.

Nach den Vorträgen der drei Experten konnten Fragen aus dem Gremium gestellt und über die verschiedenen Varianten diskutiert werden.
Hr. Kröll: Die Landwirte sollen sich mehr auf die Herstellung ihrer Produkte konzentrieren, andere sollen sich um die Vermarktung kümmern. In Wallgau sieht er einen sehr begrenzten Nischenmarkt nur zur Selbstvermarktung der Landwirte, das sei problematisch.
GR Wilde: Es geht also nur ein Vollsortimenter?
Antwort Kröll: Ja. Er ergänzt, dass z.B. nicht 15 verschiedene Zahnpasten angeboten werden müssten, es würden ein oder zwei reichen. Da der REWE-Markt voraussichtlich schließt, wäre dies eine Chance für den Dorfladen in Wallgau. Er schätzt den Bedarf an Verkaufsfläche auf 80 bis 200m². Er gibt zudem die Empfehlung, nicht alleine auf einen Nachmieter für den REWE-Markt zu hoffen.
2. BGM Schweiger: Welche Basis gab es in Farchant?
Antwort Böhmer: Es gibt insgesamt 266 Teilhaber mit Anteilsscheinen zu je € 200. Zur Gründung standen € 60.000 und jetzt aktuell € 78.000 zur Verfügung. Die Teilhaber haben an den Hauptversammlungen ein Mitspracherecht, die Entscheidungen im operativen Geschäft treffe alleine die Geschäftsführung. Die Miete beträgt derzeit € 6 pro Quadratmeter.
GR Berwein: „Ich vermute, dass es auch ohne Vollsortiment geht.“
Antwort Kröll: Ich bezweifle dies. Herr Böhmer sieht in Ergänzung eine breite Beteiligung (der Bürger) als sehr wichtig an.
GR Berwein: Werden die Gewinne an die Teilhaber ausgeschüttet?
Anwort Böhmer: Wenn es Gewinne gibt, dann gibt es auch eine Rendite in Form von Einkaufsgutscheinen. Es besteht eine fünfjährige Haltepflicht der Anteile. Im ersten Jahr hatten wir € 20.000 Verlust, im letzten Jahr waren es nur noch € 200. Herr Böhmer ergänzte, dass ihre Motivation eine andere als die der privaten Wirtschaft sei. Ihr Ziel war eine Belebung im Ort.
BGM Zahler: Wir haben 1170 Gästebetten und der REWE macht zu. Ich sehe dies auch aus sozialen Gesichtspunkten, auch unseren älteren Bürgern gegenüber. Die überwiegende Zahl der Ferienwohnungsgäste könnte zukünftig in andere Orte wechseln, weshalb er zu einer schnellen Entscheidung drängt.
Hr. Kröll sagte, dass beim Vorhandensein einer geeigneten Immobilie ein Dorfladen in vier bis sechs Monaten auf die Beine gestellt werden könnte.
2. BGM Schwaiger: Man soll mit dem Vermieter des REWE-Marktes das Gespräch suchen.
Daraufhin erwiderte Hr. Kröll, dass hier gegebenenfalls taktiert werde.
GR B. Neuner: Ich halte den Dorfladen für extrem wichtig und sehe es als nicht negativ, wenn das von einer kleinen Gruppe von Landwirten gemacht wird. Nach meiner Erfahrung aus meinem eigenen Geschäft suchen die Gäste nach regionalen Produkten.
GR Wilde: „Wir sind für den Erhalt des Kirchenböbls und nicht gegen einen Dorfladen. Aus unserer Sicht geht das nicht mit einen Neubau, da unserer Meinung nach hier Mieten von € 13 pro Quadratmeter zu zahlen sind.“
GR Berwein: Wir können  uns nicht auf den „Sogara“ verlassen. Jetzt muss entschieden werden: Erbpacht oder Neubau.
GR Baur: Entgegen des fachlichen Rats von Notar Ochs sieht er die Variante Stiftung weiterhin als möglich und will vorerst zweigleisig fahren und im Falle einer Schließung des REWE-Marktes übergangsweise einen Shuttle-Service zum Einkaufen nach Krün einrichten.
Er verwies zudem auf die Gemeinderatssitzung vom 20.07.2017 in der unter TOP3 festgelegt wurde, dass alle Mietinteressenten (Praxis, Apotheke, Bauernladen) ihren Flächenbedarf binnen zwei Wochen an Herrn Leismüller melden, damit ein Raumprogramm aufgestellt werden könne. Dies wurde bis zur heutigen Sitzung nicht umgesetzt.
BGM Zahler: Keine Antwort ist auch eine Antwort.
GR Kuplwieser: Wir sind heute weitergekommen, indem wir jezt wissen, dass eine Stiftung nicht funktioniert.
2. BGM Schwaiger: Ich sehe folgende Möglichkeiten:
1. Kirchenböbl erhalten und sanieren.
2. Abreißen und Neubau
3. Unabhängig davon einen anderen Standort für den Dorfladen suchen.
GR Berwein: Wir wissen seit heute, dass eine Stiftung nicht geht und eine Erbpacht möglich ist. Wir müssen uns jetzt zusammensetzen, abwägen und dabei klären, ob Leismüller bei einer Erbpacht überhaupt mitmacht.

Abschließend sagte Bgm. Hansjörg Zahler, dass es für ihn zwei Entwicklungslinien gibt:
1. Neubau
2. Erbpracht und Erhalt.
Er werde das Gespräch mit Leismüller suchen. In der nächsten Sitzung kann dann beschlossen werden, ob Stiftung oder Erbbaurecht weiter verfolgt werden. Zuletzt bedanke er sich noch bei den drei eingeladenen Fachleuten für ihr Kommen.

Verschiedenes:

Isarkies: Bürgermeister Zahler informierte, dass die Isar nach den letzten Hochwassern wieder viel Geschiebe abgeladen hat.
Das Wasserwirtschaftsamt Weilheim hatte im August noch vor den Hochwassern Höhenprofile genommen. Anhand dieser Ergebnisse sieht das WWA noch keinen Handlungsbedarf.
Flächennutzungsplan: Das Gutachten zu dem Grundstück FlNR. 84/14 an der Walchenseestraße liegt vor. Darin empfiehlt Fr. Prof. Pröbstl, dass durch Degradation der 1/3 geschützten Fläche eine Ausnahme gemacht weden kann, wenn nach §30 des Bundesnaturschutzgesetzes Ausgleichsflächen durch neu erschaffene Buckelwiesen geschaffen würden. Der Bürgermeister sieht das als gute Aussage. (Zuletzt wurde das betreffende Grundstück in der Gemeinderatssitzung vom 27.04.2017 unter TOP5 Grundstück 7a behandelt)

Nachdem es keine weiteren Wortmeldungen gab, beendete Bgm. Zahler um 22.34 Uhr den öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung.

WBE und BEI

Lesen Sie hierzu auch die Online-Zeitungsartikel die Bezug zu dieser Gemeinderatssitzung haben:
Online-Artikel vom 22.09.2017 auf Merkur.de. Thema Dorfladen

Lesen Sie hierzu unsere Sonderseite mit umfangreichen Informationen zum Thema Kirchenböbl (Bilder, Abmessungen, Flächen, Bebauungsplan, Gutachten, Nutzungsstudie…)


Wie geht es weiter mit dem Anwesen Kirchenböbl? Sehen Sie hier ein 3D-Modell des Dorfplatzes mit dem Stand von ca. 2013, wie er im Wesentlichen auch heute noch aussieht. Über die Verschiedenen Funktionen können Sie die Ansicht Bewegen und virtuell durch den Dorfplatz gehen.

Bedienungstipps für das 3D-Modell

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