Donnerstag 01.06.2017, 20:00 Uhr
im Haus des Gastes, Festsaal
Mit Sitzungsbericht
Tagesordnung:
- Bauantrag auf Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Doppelgarage auf FlNr. 138, Gem. Wallgau (Karwendelstraße 16)
- Bauantrag auf Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport auf FlNr. 189/4 (Mittenwalder Str. 31a) Gem. Wallgau
- Kirchenböbl: Erörterung der bisherigen Verfahrens- und Untersuchungsergebnisse, Beantwortung offener Fragen, Einleitung daraus resultierender Maßnahmen bzw. Beschlussfassung über weitere Verfahrensschritte
Verschiedenes
Wallgau, 24.05.2017
Disclaimer
Quelle: Aushang am Rathaus Wallgau
Übersichtsseite Gemeinderatssitzungen zur Recherche für interessierte Bürger und Gemeinderäte.
Sitzungsbericht:
Der nachfolgende Bericht wurde von uns als Zuhörer der Sitzung geschrieben. Wir haben ihn nach bestem Wissen verfasst und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgebend ist das jeweils amtliche Protokoll der Gemeinde Wallgau, das im Rathaus eingesehen werden kann.
Bürgermeister Hansjörg Zahler, der die Sitzung im Festsaal des Haus des Gastes mit einem Mikrofon leitete, begrüßte eine Rekordzuhörerschaft von rund 80 interessierten Bürgerinnen und Bürgern, sowie den vollzähligen Gemeinderat. Für die Presse waren Frau Wehmeier vom Kreisboten sowie Josef Hornsteiner und Christof Schnürer vom Ga.-Pa. Tagblatt anwesend.
Zur Sitzung wurde form- und fristgerecht geladen. Gegen die Tagesordnung gibt es keine Einwände. Zahler informierte aus der letzten nichtöffentlkichen Sitzung, dass sich der Gemeinderat für Johannes Berwein als neuen Wasserwart entschieden hat.
TOP1:
Die Bauwerber beantragen den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Doppelgarage auf FlNr. 138 Gem. Wallgau (Karwendelstraße 16). Das Bauvorhaben entspricht laut Bgm. Zahler den Vorgaben das Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans (Nr. 10 Straßäcker, Begründung). Der Antrag wurde nicht vorab im Bauausschuss behandelt.
Die zulässige GRZ von 0,2 wird, wenn wie in Wallgau üblich nur das Gebäude betrachtet wird, (deutlich) eingehalten. Nach Durchsicht der Pläne stimmte der Gemeinderat einstimmig dem Bauvorhaben zu.
TOP2:
Der Bauantrag für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport auf FlNr. 189/4 (Mittenwalder Straße 31a) wurde an der letzten Sitzung zurückgestellt (siehe TOP 3 vom 27.04.2017), um dem Antragsteller die Möglichkeit zur Nachbesserung zu geben. Der jetzt vorliegende Plan unterscheidet sich jedoch nur geringfügig vom ursprünglichen Antrag. Insbesondere der kritisierte Überstand des Obergeschosses ist geblieben. Da dieses Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, muss der Antrag gem. § 34 BauGB behandelt werden. D.h. der Neubau muss sich baulich in die nähere Umgebung einfügen. Nach einer neuerlichen Diskussion stimmte der Gemeinderat mehrheitlich (9:4) dem Antrag zu.
TOP3:
Kirchenböbl: Beschlussfassung über weitere Verfahrensschritte
Bgm. Hansjörg Zahler erklärte, dass es Zeit wird, eine Entscheidung zu treffen. Es gab eine Ausstellung zu den Ergebnissen der Dorferneuerung, einen Informationstag und eine Dorfversammlung, die dieses Thema ausgiebig unter Mithilfe von Experten erörtert haben.
Neben der Präsentation der Ergebnisse von S & K, Steinbauer Strategie, Stadtplaner Kurz und ALE wird ein Schreiben von GR Hans Baur behandelt, in dem er offene Fragen zum Thema formulierte.
Bgm. Zahler spricht auch die aktuelle Situation mit dem REWE-Markt an und dass hier dringender Handlungsbedarf besteht. Ziel muss es sein, einen Vollsortimenter im Ort zu haben.
Bürgermeister Zahler verlas die Stellungnahmen der beiden Experten von S & K und Steinbauer Strategie. Zu Beginn ihrer Ergebnisse erklärten sie dass Wallgau vor großen Herausforderungen stehe, da eine große Abhängigkeit vom Tourismus bestehe. Die Nutzung des Kirchenböbls stellt ihrer Meinung nach eine große Chance dar. Der Kirchenböbl sei zwar ein wichtiger Baustein, aber eben nur ein Stein in einem Gesamtkonzept der Dorferneuerung und dem Tourismus. In ihrer Stärken-Schwächen-Chancen-Risiken (SWAT) Analyse unterstrichen sie die Wichtigkeit einer Mitgestaltungsmöglichkeit der Gemeinde. Dies wäre im Falle eines Verkaufs an einen privaten Investor nur bedingt oder gar nicht gegeben. Ein Grundstückstausch als Verkaufserlös für das Kirchenböblanwesen wäre zudem problematisch, da die Gemeinde üblicherweise Grundstücke im Rahmen von Einheimischenmodellen zu einem günstigeren Preis gegenüber dem Marktwert veräußert. Zudem würde durch einen Verkauf an eine Privatperson das Thema „Gesundheit“ der Dorferneuerung in den Hintergrund rücken.
Architekt und Stadtplaner Otto Kurz schlägt drei Schritte vor:
1.) Entscheidung über Verkauf oder Verbleib des Eigentums bei der Gemeinde.
2.) Bei Verkauf sollte sich die Gemeinde weitestgehend (nach Möglichkeit) an der weiteren Umsetzung beteiligen.
3.) Bei Neubau durch die Gemeinde behält sie das Heft des Handelns in der Hand, trägt aber auch das finanzielle Risiko.
Herr Kurz favorisiert einen Neubau durch die Gemeinde. Hierzu wurden auf den Infoveranstaltungen mehrere Planungsvarianten vorgestellt. Er selbst schlägt einen etwas kleineren Neubau mit rund 200 m² Grundfläche (Bestand liegt bei über 300 m²) vor. Die Vorteile dieser Variante sind vor allem, dass der Dorfplatz deutlich größer würde (Verbindung Dorfplatz zur Soiernstraße) und die Kirche, die durch das Bestandsgebäude teilweise verdeckt wird, freigestellt würde.
Das ALE, das für die Dorferneuerung und die damit verbundenen Zuschüssen zuständig ist, spricht sich ebenfalls für einen Neubau aus, da die Neugestaltung des Dorfplatzes, die sich ja im Zuge der Vorbereitungen zur Dorferneuerung als wichtigstes Thema herausgestellt hat.
Das Konzept der Familie Leismüller wird anhand eines weiteren Schreibens vorgestellt. Ihnen ist die Außenansicht und die Gestaltung des Bestandsgebäudes sehr wichtig. Für die Neugestaltung der Wandmalereien würden sie den renommierten Künstler Stephan Pfeffer aus Mittenwald beauftragen und das Gebäude mit Holzschindeln eindecken. Ins Gebäude selbst würden sie ihre Schnapsbrennerei samt Verkostung einbauen. Ein Teil des Stalles soll wieder mit Murnau-Werdenfelser Rindern belegt werden. Für beides würden Führungen angeboten werden. Zusätzlich würde ein Verkaufsladen für regionale Produkte, wie der eigene Honig und Wildfleisch, und eine Bäckerei entstehen. Weiteren Optionen, wie z.B. dem im Neubau angedachte Bauernladen, stehen sie offen gegenüber.
Als nächstes arbeitet Bgm. den Fragenkatalog von GR Baur ab und gibt Antworten, soweit es möglich ist. Baur kritisiert zudem, dass der Zeitraum viel zu eng konzipiert ist, da seiner Meinung nach diese Entscheidung Einfluss auf die nächsten Jahrzehnte haben wird.
1. Gibt es weitere Kaufinteressenten?
A: Mündliches Interesse wurde im Fall eines freien Verkaufs von verschiedenen Privatleuten geäußert.
2. Ist auch eine Renovierung durch die Gemeinde vorgesehen?
A: Der Gutachterausschuss des LRA hat im Wertgutachten das Gebäude mit € 0 bewertet. Da das finanzielle Risiko einer Sanierung aufgrund vieler unbekannter Variablen nicht abzuschätzen sei, kommt eine Sanierung nur durch private Investoren und damit nur bei einem Verkauf in Frage.
3. Welches Gebäude und welche Nutzung wären in einem Neubau angedacht?
A: Es liegen schriftliche Interessenbekundungen von der Hausarztpraxis Diener und der Apotheke (Hr. Fischer) vor. Zudem besteht das Interesse der vier Landwirte für einen Bauernladen. Ihr Konzept wurde bereits vorgestellt.
4. Wie hoch liegen die Baukosten?
A: Es besteht die Möglichkeit die Baukosten genauer zu schätzen. Hierzu gibt es drei Möglichkeiten: nach DIN 276 (Kosten rund € 5.000,-), nach LP 2 (Kosten rund € 11.000,-) und nach LP 3 (Kosten rund € 24.000,-). Je nach Kostenberechnungsverfahren liegen die möglichen Schwankungen und das damit verbundene Risiko unterschiedlich hoch. Eine grobe Schätzung für ein Haus mit einer Grundfläche von rund 200 m² (Variante Architekt Kurz) liegt bei € 1,5 Mio.
5. Wie groß wäre der umbaute Raum? Wie viele Stellplätze sind nötig und ist eine Tiefgarage erforderlich?
A: Der umbaute Raum läge für dieses Gebäude bei rund 2.200 m³. Ob eine TG nötig wird, hängt von der Nutzung ab und ist auch in gewisser Weise eine politische Entscheidung, ob oberirdische Parkplätze auf dem Dorfplatz gewünscht sind.
6. Was kostet der Abbruch und die Entsorgung?
A: Die Kosten liegen geschätzt zwischen € 50.000,- und € 80.000,-. Eine Klassifizierung erfolgte noch nicht. Ein Abbruchkonzept zur Ermittlung der genauen Abbruch und Entsorgungskosten würde rund € 7.500,- kosten.
7. Wie kann der Neubau finanziert werden? Welche Auswirkungen hat dies auf den Gemeindehaushalt?
A: Der Zins liegt (bei zwei Banken angefragt) zwischen 0,46 und 0,89 % bei einer festen Laufzeit von 10 Jahren. Ein Mietausfall schlägt sich auf die Einnahmen nieder und müsste durch die Gemeinde aufgefangen werden.
8. Welche potentiellen Mieter gibt es und welchen Raumbedarf haben Sie? Sind hier gewisse Raumhöhen einzuhalten?
A: Es sind derzeit die drei möglichen Mieter (siehe Frage 3) da, die nur übliche Raumhöhen benötigen.
9. Wie sind die Mieten abgesichert?
A: Es müssten notarielle Vorverträge mit den Interessenten abgeschlossen werden.
10. Wie sieht es mit der Konkurrenz z.B. zu Cafe Alpenblick, Schuwerk und Praxen im Haus von Dr. Neuner aus?
A: Es wird grundsätzlich eine Ergänzung des Angebots im Ort angestrebt. Im Fall der beiden Praxen ist jedoch die Sicherung der Standorte in Wallgau im Vordergrund. Wie aus der Presse ja entnommen werden konnte, sind die Interessenten unzufrieden mit der derzeitigen Mietimmobilie. Zudem wurden sie nicht abgeworben sondern haben sich aus freien Stücken gemeldet.
11. Ist GR Josef Berwein (ein möglicher Betreiber des Bauernladen) befangen?
A: Nach Rückfrage beim LRA könnte sich bei der Grundsatzentscheidung ein unmittelbarer Vorteil erwachsen. Da nur die Möglichkeit eines Vorteils ausreiche, ist GR Berwein für die Grundsatzentscheidung (Verkauf oder Neubau) befangen. Für alle weiteren Schritte wird keine Befangenheit gesehen.
12. Gibt es weitere Informationen zu dem Thema, die dem GR nicht vorliegen?
A: Nein, dem GR liegen alle Informationen vor.
13. Sind die Überlegungen aus den Dorfwerkstätten in die Planung des Neubaus mit eingeflossen?
A: Nein, da es diese Initiativen/Arbeitsgruppen nicht mehr gibt.
14. Über welche Beschlussvorschläge soll der GR abstimmen?
A: Welche Handlungsoptionen weiter verfolgt werden sollen. Hier gibt es drei Varainten: a) Verkauf mit Bedingungen/Auflagen (rechtlich äußerst schwierig, da Ausschreibung nötig); b) Verkauf an einen Privatinvestor ohne Auflagen zum Marktwert (Bodenrichtwert € 500,-/m²); c) Abriss und Neubau durch die Gemeinde.
Am Ende merkt GR Hans Baur an, dass die Beschlussvorschläge (wie z.B. in Krün) einige Tage vorher vorliegen müssten, damit sich die Gemeinderäte ausreichend Zeit für eine Entscheidung nehmnen können.
Bgm. Zahler gab zum Ende seiner Ausführungen noch mögliche Beschlussvorschläge bekannt.
B1) Der GR lehnt (grundsätzlich) einen Verkauf mit Auflagen oder Einschränkungen (wegen der rechtlich schwierigen Situation einer Ausschreibung) ab.
B2) Der GR beschliesst, mit Fam. Leismüller über mögliche Mieter zu sprechen.
B3) Der GR beschliesst, das bestehende Wertgutachten zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes fortschreiben zu lassen.
B4) Der GR beschliesst, Wertgutachten über mögliche Tauschgrundstücke als Verkaufserlös zu beauftragen.
B5) Der GR beauftragt einen Architekten zur Kostenermittlung eines Neubaus durch eines der drei möglichen Berechnungsvarianten.
B6) Der GR beauftragt ein Gutachten zur Berechnung der Abriss- und Entsorgungskosten.
B7) Der GR beauftragt die Verwaltung, notarielle Vorverträge mit potentiellen Mietern abzuschließen.
Nach seinen Ausführungen erteilte er dem Gemeinderat das Wort für Fragen und Anmerkungen.
GR Bernhard Wilde (WWV): Er sieht als Ziel die Belebung des Dorfplatzes, doch hinterfragt er, ob sich die Gemeinde einen Neubau überhaupt leisten könne. Seinen Berechnungen zufolge, müsste die Miete bei € 15 pro m² liegen, um die Investitionen in 20 Jahren gegen zu finanzieren. Zudem sind weitere Risiken wie Kostensteigerungen (z.B. durch Einbau eines Aufzugs) oder Mietausfälle gegeben. Die Idee des Bauernladens hält er für gut, aber diese könnte auch an anderer Stelle umgesetzt werden. Die Praxis und Apotheke hingegen sieht er nicht als Belebung.
2. BGM Karlheinz Schwaiger (WWV): Er schätzt die Baukosten traditionell bei den Gemeinden höher ein, so dass er mit Baukosten von € 1,8 Mio. für einen Neubau mit einer Grundfläche von 200 m² rechne. Auch er sieht die Miete bei € 15,- pro m². Zudem ziehe man die bestehende Infrastruktur lediglich von einem Standort zum anderen. Viele gute Konzepte aus der Dorferneuerung sind am Finanziellen gescheitert. Die geplante Schaubrennerei mit Verkauf von Schnaps, Honig, Wild und „echter“ Bäckerware hätte für ihn ein Alleinstellungsmerkmal im Landkreis.
GR Josef Berwein (WWV): Der GR hat den Kirchenböbl gekauft und um das Areal der Villa Neuner erweitert. Einen Verkauf ohne jegliche Auflagen hält er für einen Fehler. Was passiert in 20 bis 30 Jahren, oder vielleicht schon in 10 Jahren? Wir haben beim Verkauf keine Handhabe mehr wie z.B. die angedachten öffentlichen Toiletten am Dorfplatz zu realisieren. Was werden unsere Nachkommen einmal sagen, wenn wir den Dorfplatz verkauft haben?
2. Bgm. Schwaiger: Die Gemeinde hat immer noch die Villa Neuner. Er befürchtet beim Neubau ein Draufzahlgeschäft.
Bgm. Zahler: Ein Mietausfall ist wegen des starken Konzeptes nicht zu befürchten, jedoch möglich.
GR Berwein: Jeder Private traut sich jetzt (wegen der niedrigen Zinsen) zu bauen, warum sollte es die Gemeinde nicht tun? Der Bauernladen und die Schaubrennerei mit Stall hätten in einem sanierten Kirchenböbl zu wenig Platz.
GR Julia Schwarzenberger (WWV): Wenn wir verkaufen, erhalten wir die finanziellen Mittel, die eigentlichen Aufgaben der Gemeinde zu erfüllen (Daseinsvorsorge). Sie sieht eine unfaire Behandlung des Konzepts der Familie Leismüller durch die Dorferneuerung.
GR Bernhard Neuner (CSU): Was kann die Gemeinde mit dem Verkaufserlös machen? (an Kämmerer Hans Zahler gerichtet)
Hans Zahler (Kämmerer): Die Entscheidung über die Verwendung der Mittel obliegt dem Gemeinderat.
GR Albert Neuner (CSU): Der alte GR hat sich damals ein Herz gefasst und das seit Jahren leerstehende Anwesen gekauft, damit der Dorfplatz uns gehört. In der DE lief alles auf einen Neubau hinaus. Plötzlich kommt Fam. Leismüller und sagt, dass es auch anders geht.
GR Hans Baur (JM): Die Gemeinde hat viele Aufgaben. So fehlt eine Kinderkrippe, Toiletten am Kurpark und einige Straßensanierungen stehen an. Mit dem Verkauf würde sich die Gemeinde von einer Last befreien. Er forderte zudem, keine weiteren Gedanken mehr für ein Wellnesszentrum zu verschwenden. Wir müssen uns auf das konzentrieren, was das Dorf braucht. „Wir müssen Dorf bleiben.“
Bgm. Zahler (CSU): Der Straßenbau ist immer ein großes Problem. Wir müssen uns überlegen, ob wir zukünftig die Kosten (wie gesetzlich über die STRABS vorgesehen) auf die Anlieger umlegen. Außerdem nimmt der Kindergarten schon jetzt einige Krippenkinder auf. Das geplante Wellnessprojekt, für das es Interessenten gibt, wäre für den Tourismus wichtig. Die Touristen erwarten mehr.
GR Berwein: Wir könnten auch was anderes verkaufen (falls finanzielle Mittel notwendig wären).
GR Baur: Der einzige Beschlussvorschlag, der heute gefasst werden könnte, wäre, die Konzepte Leismüller und Bauernladen zusammen an einen Tisch zu bringen.
Bgm. Zahler: Wollen wir zwei Handlungsoptionen weiter verfolgen oder nicht. Dafür sind ggf. weitere Daten und Kostenschätzungen nötig.
GR Baur: Die DE hat nie mit Hr. Leismüller gesprochen. Natürlich fahren wir zweigleising weiter.
GR Robert Kuplwieser (CSU): Er sieht Hans Baurs Vorschlag, die beiden Konzepte zusammen zu legen, als 2. Schritt. Wir müssen vorerst weiter zweigleisig fahren.
Bgm. Zahler: Die Situation beim REWE ist schon 5 Jahre alt. Dies war u.a. ein Grund, warum die DE angestoßen wurde. Er hat mit Vermieter Dr. Neuner zu vielen Themen wie Erweiterung REWE, Chalet-Dorf, Brandruine, etc. mehrere Gespräche geführt. Es müsse in unserem eigenen Interesse sein, zu schauen, dass wir den (REWE) erhalten. „Es geht nicht um Abriss oder Neubau, sondern darum, wie wir unsere Dorfmitte attraktiver gestalten.“
2. Bgm. Schwaiger: Die ganzen Gutachten für den Neubau verursachen Kosten in Höhe von € 40.000,-. Das sollten wir uns vorerst sparen und zuerst mit Fam. Leismüller reden.
GR Baur: Es wird heute zum ersten Mal über dieses Thema diskutiert.
GR Wilde: Wir waren immer auf der Suche nach Möglichkeiten einer Belebung des Dorfplatzes. Wir haben immer nach einem Konzept wie dem der Fam. Leismüller gesucht.
GR Berwein: Was für eine Sicherheit hat die Gemeinde, dass Fam. Leismüller das Konzept auch so umsetzt?
Nach der Diskussion stellte Bgm. Zahler einige Beschlussvorschläge zur Abstimmung:
Sollen wir weiterhin zweigleisig fahren?
Der GR stimmte mit 10:3 Stimmen für die weitere Verfolgung beider Konzepte. (Verkauf oder Neubau)
Sollen wir (grundsätzlich) einen Verkauf mit Auflagen oder Einschränkungen (wegen der rechtlich schwierigen Situation einer Ausschreibung) ablehnen?
GR Berwein: Wenn Dinge nicht schriftlich festgelegt werden, können wir nicht verkaufen.
2. Bgm. Schwaiger: Wir sollten uns hierzu vom Gemeindetag beraten lassen. Es wurde daraufhin diesbezüglich kein Beschluss gefasst.
Sollen wir uns mit Fam. Leismüller zusammensetzen, um über das weitere Vorgehen zu sprechen?
Der GR stimmte dem einstimmig 13:0 zu.
Soll das Wertgutachten durch das LRA fortgeschrieben werden?
Der GR stimmte dem einstimmig 13:0 zu.
Sollen Wertgutachten für mögliche Tauschgrundstücke erstellt werden?
Der GR sieht hier noch keine Notwendigkeit und spricht sich ohne Abstimmung dagegen aus.
Soll eine Kostenschätzung (eine der möglichen Varianten) für einen Neubau eingeholt werden?
Der GR stimmte mit 10:3 Stimmen einer Kostenschätzung zu. Es soll vorerst eine kostenlose Abschätzung durch Fachleute erfolgen.
Sollen Architekten (und wie viele) zur Vorstellung eines Entwurfs eines Neubaus eingeladen werden?
Der GR stimmte mit 10:3 Stimmen zu, drei Architekten einzuladen.
Soll ein Gutachten zur Ermittlung der Abriss- und Entsorgungskosten beauftragt werden?
Bgm. Zahler hält dies nicht für nötig, da ihm die geschätzten Kosten zwischen € 50.000,-und € 80.000,- ausreichen.
Der GR sieht dies genauso und spricht sich ohne Abstimmung dagegen aus.
Sollen notarielle Vorverträge mit möglichen Mietern abgeschlossen werden?
Der GR hält den Abschluss für nicht notwendig. Es wird daher nur die Vorbereitung dieser Vorverträge zur Abstimmung gebracht.
Der GR stimmte mit 12:1 Stimmen zu, die Vorverträge durch die Verwaltung vorbereiten zu lassen.
Verschiedenes:
Daxenhaufen am Isarsteg:
GR Baur fragte nach, wie es denn mit dem unansehnlichen Daxenhaufen am Parkplatz Isarsteg aussieht. Bgm. Zahler antwortete, dass der Haufen zeitnah entfernt wird. Er fügte hinzu, dass erst eine gewisse Menge zusammen kommen muss, damit sich das Häckseln lohne. Der Splitthaufen sei schon weg.
Stoppschild „Kurvenstraße“:
GR Kuplwieser fragte nach, wie es denn mit dem Stoppschild an der Kurvenstraße aussieht. Bgm. Zahler antwortete, dass es eine Begehung mit Polizei und LRA gegeben hat, bei der auch einige Gemeinderäte anwesend waren. Sowohl Polizei, als auch LRA lehnten das Stoppschild ab. Hier müsten erst gefährliche Situatione nachgewiesen werden. Bgm. Zahler wollte aber diesbezüglich noch nachfassen.
Nachdem es keine weiteren Wortmeldungen gab, beendete Bgm. Zahler um 23.05 Uhr den öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung und wünschte den vielen Zuhörern einen guten Nachhauseweg.
Lesen Sie hierzu auch die Online-Zeitungsartikel die Bezug zu dieser Gemeinderatssitzung haben:
– Online-Artikel vom 09.06.2017 auf Merkur.de zur TOP Verschiedenes Daxenhaufen am Isarsteg
– Online-Artikel vom 04.06.2017 auf Merkur.de zu TOP3 Beschlussfassung zum Kirchenböbl
– Online-Artikel vom 21.05.2017 auf Merkur.de. Vorbericht Knappe Entscheidung zu erwarten
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