Gemeinderatssitzung 23.11.2017

Gemeinderatssitzung im Rathaus WallgauDonnerstag 23.11.2017, 20:00 Uhr
Sitzungssaal im Rathaus Wallgau

Mit Sitzungsbericht

Tagesordnung:

  1. Bauantrag von Fam. F. u. S. H, Mittenwalder Str., 82499 Wallgau: Bestandsgebäude, Aufstockung u. Nutzungsänderung des Bestands Bayrish-Pub auf FlNr. 130 Gem. Wallgau
  2. Antrag auf Vorbescheid vom Golf & Landclub Karwendel, Risserstr. 14, 82499 Wallgau: Neubau Sekretariat / ProShop / Caddyraum auf FlNr. 401 Gem. Wallgau
  3. Abrundungssatzung Wettersteinstraße: Vorstellung des aktuellen Planentwurfs, Beschluss über öffentliche Auslegung
  4. Aufstellung einer Klarstellungs- u. Ergänzungssatzung gem. § 34 Abs. 4 Nr. 1 u. 3 Bau GB für das Gebiet der Flurstücke 356/8 u. 355/3 Gem. Wallgau
  5. Bauantrag von K. u. A. N., Walchenseestraße, 82499 Wallgau: Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf FlNr. 356/8 Gem. Wallgau
  6. Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich Fahrenberg (5. Änderung des FlNP Wallgau): Vorstellung des akt. Planungsstandes, Beschluss über öffentliche Auslegung
  7. Aufstellung des Bebauungsplans Fahrenberg im Parallelverfahren: Vorstellung des akt. Planungsstandes, Beschluss über öffentliche Auslegung
  8. Bestätigung des Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Wallgau und des Stellvertreters des Kommandanten durch den Gemeinderat
  9. Kirchenböbl: Antrag der Mitglieder des Gemeinderats Baur, Kuplwieser, Schwarzenberger, Schwaiger, Wilde – allg. Sachstandsbericht, Beschluss über Minimalkriterien eines möglichen Erbbaurechtsvertrages
    Verschiedenes

Disclaimer
Quelle: Aushang am Rathaus Wallgau

Übersichtsseite Gemeinderatssitzungen zur Recherche für interessierte Bürger und Gemeinderäte.

Sitzungsbericht:

Der nachfolgende Bericht wurde von uns als Zuhörer der Sitzung geschrieben. Wir haben ihn nach bestem Wissen verfasst und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Maßgebend ist das jeweils amtliche Protokoll der Gemeinde Wallgau, das im Rathaus eingesehen werden kann.

Bürgermeister Hansjörg Zahler begrüßte den vollzähligen Gemeinderat und die 23 anwesenden Zuhörer inkl. Hr. Schnürer vom Garmisch-Partenkirchner Tagblatt und Fr. Wehmeier vom Kreisboten. Besonders begrüßte er als Fachplaner das Ehepaar Kurz (Planungsbüro) und Hr. Architekt Feldpausch.
Zur Sitzung wurde form- und fristgerecht geladen. Gegen die heutige Tagesordnung und das Protokoll der letzten Sitzung gab es keine Einwände, damit gilt beides als angenommen.
Bgm. Zahler erläuterte eingangs, dass alle nachfolgenden Bauanträge bereits am Dienstag im Bauauschuss vorbesprochen wurden.

TOP 1:

Die Bauwerber beantragen die Aufstockung und Nutzungsänderung des Bayrish Pubs auf FlNr. 130. Dem Bauausschuss fiel auf, dass die Differenz zwischen Hauptgiebel und Zwerchgiebel im Plan nur 20 cm beträgt, aber gem. Ortsgestaltungssatzung eine Differenz von 30 cm vorgeschrieben ist. GR Hans Baur merkte an, dass die Abstandsflächen geprüft werden sollten. Bgm. Zahler entgegnete, dass dies ohnehin durch die Baugenehmigungsbehörde erfolgen würde.

Bgm. Zahler möchte noch eine Anmerkung hinzufügen, da die Einmündung der Schulstraße in die B11 verbessert werden soll. Hierzu wären evtl. wenige Quadratmeter Grund zum Tausch erforderlich. 2. Bgm. Schwaiger bemerkte, dass für den Quergiebel in den Plänen unterschiedliche Maße angegeben wären.
Nach kurzer Diskussion wird dem Bauantrag einstimmig mit dem Hinweis auf die Ortsgestaltungssatzung zugestimmt. Der Hinweis zur geplanten Verbesserung der Schulstraße wurde mit einer Gegenstimme in die Baugenehmigung mit aufgenommen.

TOP 2:

Der Golf & Landclub Karwendel beantragt als Vorbescheid auf Fl.Nr. 401 einen Neubau für das Sekretariat, ProShop und Caddyraum an die bestehende Golfalm. Im Bauausschuss war man sich einig, dass sich der Bauwerber gestaltungsmäßig an das Hauptgebäude (Golfalm) angleichen solle. 2. Bgm. Schwaiger ergänzte, dass die geplante weiße Wand mit Holz bekleidet werden sollte.

Außerdem sollte die Lichtkuppel optisch verbessert werden. Der Gemeinderat befürwortete einstimmig den Vorbescheid mit den entsprechenden Hinweisen. Ein Vertreter der Bauherren war anwesend und signalisierte, den Bauantrag dahingehend zu verbessern.

TOP 3:

Architekt Feldpausch erläuterte den aktuellen Planentwurf zur Abrundungssatzung Wettersteinstraße. Hier soll ein zusätzliches Baugrundstück am Zigarettensteig entstehen. Für das Nachbargrundstück existiert bereits eine alte Satzung für ein Baugrundstück, das jetzt in der neuen Satzung mit aufgenommen werden soll. Das zusätzliche Grundstück wird angehoben und über die Wettersteinstraße erschlossen. In Vorbesprechungen mit dem LRA und der unteren Naturschutzbehörde haben diese bereits ihr Einvernehmen signalisiert.

Als Ausgleichsflächen würde die Bepflanzung der notwendigen Böschungen ausreichen. GR Wilde sieht die bestehende Böschung als Ortsrand und ist daher gegen die Erweiterung. Architekt Feldpausch sieht das nicht so und verweist auf das positive Ergebnis des Scoping-Verfahrens. Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und stimmte mit einer Gegenstimme für die verkürzte Auslegung der Abrundungssatzung.

TOP 4:

Um Baurecht für die Flurstücke 356/8 und 355/3 zu erlangen, wird für diesen Bereich eine Klarstellungs- und Ergänzungssatzung gem. § 34 Abs. 4 BauGB aufgestellt. Hierzu erläutert Architekt Feldpausch die Satzung sowie das weitere Vorgehen. Das ursprünglich vom Gemeinderat an dieser Stelle genehmigte Bauvorhaben wurde durch das LRA wegen der Größe des Baukörpers abgelehnt.
Aufgrund des neuen § 13 b BauGB gibt es jetzt Erleichterungen bei der Ausweisung von neuem Bauland, insbesondere im Hinblick auf die Ausgleichsflächen. Auf die Ausführungen von Architekt Feldpausch merkte Bgm. Zahler an, dass im Textteil der Satzung noch der Bezug zur Ortsgestaltungssatzung aufgenommen werden soll. Laut Feldpausch müssen jetzt keine Ausgleichsflächen nachgewiesen werden und das Baugebiet muss nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Dies kann ggf. zu einem späteren Zeitpunkt, wenn ohnehin Änderungen nötig sind, nachgeholt werden. Der GR stimmt einstimmig der Aufstellung der Satzung für das Baugebiet zu.

TOP 5:

Der ursprünglich genehmigte Bauantrag mit einem rund 210 m² großen Gebäude wurde vom LRA abgelehnt, da § 34 BauGB nicht gegeben war. Nach Annahme des LRA hat das Nachbargebäude 190 m². Tatsächlich hat nach Überprüfung des Bauwerbers das Nachbargebäude eine Grundfläche von 200 m², so dass jetzt für den vorliegenden Bauantrag 200 m² zulässig sind. Das Gebäude des neuen Bauantrags wurde daher etwas verkleinert, so dass sich jetzt eine Grundfläche von 200 m² ergibt. Der Gemeinderat erklärte daher einstimmig sein Einvernehmen.

TOP 6 und 7:

Die beiden Tagesordnungspunkte werden gemeinsam behandelt, da die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des Bebauungsplanes Fahrenberg im Parallelverfahren durchgeführt werden. Das Planungsbüro Kurz erläutert die Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Das Baugebiet wird vom Landratsamt grundsätzlich als bebaubar angesehen. Die Erschließung wurde geklärt. Die technische Erschließung erfolgt über den gemeindeeigenen Weg von der Vorderbergleiten. Die Zufahrt erfolgt über die bestehende private (nicht gewidmete) Zufahrtsstraße zur Maxhütte, die in den Bebauungsplan integriert wird. Die jetzige Regelung für die Hinteranlieger und das Gehrecht für die Öffentlichkeit bleibt gesichert. Dies war den Gemeinderäten in einer kurzen Diskussion sehr wichtig. Auch der Bus-Shuttle für Gäste soll weiterhin möglich sein.

Durch den Bebauungsplan entstehen zwei Baugrundstücke für zwei Einzelhäuser mit einer maximalen Grundfläche von jeweils 190m² mit maximal zwei Geschoßen. Die beiden Stadel in diesem Bereich werden abgebrochen. Als ökologische Ausgleichsflächen ist auf dem südlichen Grundstück eine Schutzfläche von 195m² vorhanden. Als weitere Ausgleichsfläche ist das Flurstück 287 Gem. Krün wohl ausreichend.
Die Löschwasserversorgung kann über einen zusätzlichen Hydranten an der Zufahrt Ecke Risser Straße sicher gestellt werden.

In der Nutzung werden Gewerbe, auch Gastgewerbe ausgeschlossen, lediglich Ferienwohnungen werden mit in den Bebauungsplan aufgenommen. Aufgrund der Hanglage beider Grundstücke sind zusätzliche Freilegungen für Kellerräume nicht zulässig. GR Wilde kündigte keine Zustimmung an, da er einen Präzidenzfall befürchtet. Er sieht reiche Bürger, die aus dem Starnberger Raum kommen, um Bauland in Wallgau zu kaufen. Bürgermeister Zahler möchte, dass die Vereinbarung zu den Fahrtrechten noch vor dem  Satzungsbeschluss des Bebauungsplans gefasst werden. Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt mit einer Gegenstimme die Änderung des Flächennutzungsplanes und im Parallelverfahren die Aufstellung des Bebauungsplanes. Die von diesem Bebauungsplan betroffenen Gemeinderäte haben an dieser Abstimmung nicht teilgenommen.

TOP 8:

Da die Feuerwehr eine Einrichtung der Gemeinde ist, müssen die beiden an der Hauptversammlung der Freiwilligen Feuerwehr Wallgau gewählten Kommandanten durch den Gemeinderat bestätigt werden. Mit großer Mehrheit wurden Hr. Johann Holler als Kommandant und Hr. Hannes Berwein als stv. Kommandant von den aktiven Feuerwehrkameraden gewählt. Einstimmig bestätigte der Gemeinderat die Wahl.

TOP 9:

Kirchenböbl Erbbaurechtsvertrag: Der Antrag zu diesem TOP bezieht sich auf die letzte Gemeinderatssitzung vom 21.09.2017 (TOP 1a), so der Bürgermeister. Die Antragsteller wollen Klarheit, ob noch Interesse an einem Erbpachtvertrag im Kirchenböbl bestehe und welche möglichen Mieter tatsächlich noch interessiert sind.

Seit der letzten Gemeinderatssitzung gab es schriftliche Korrespondenz zwischen dem Bürgermeister und den Gebrüdern Leismüller, sowie zwischen den Landwirten und den Leismüllers. Der Apotheker hat kein Interesse an einer Einmietung im Kirchenböbl, er bevorzugt gemeinsam mit der Ärztin ein Ärztehaus auf dem Grundstück des Bungalows. Von Seiten der Landwirte bestehe nach wie vor Interesse, die Flächen für einen Bauernladen im Kirchenböbl zu mieten. Man bitte aber um Verständnis, dass  in der Kürze der Zeit nicht alle Fragen beantwortet werden konnten.
GR Berwein ergänzte, dass zuerst die Gemeinde klären müsse, wie ein Erbpachtvertrag aussehen sollte.

Bürgermeister Zahler: Wir müssen methodisch weiterkommen, wir stehen vor einem Henne – Ei – Problem. Zur Vorbereitung auf die Gemeinderatssitzung hatte der Bürgermeister einen ersten Entwurf von sog. Minimalkriterien, kommentiert durch Notar Ochs, an alle Gemeinderäte verschickt, diesen stellte er jetzt zur Diskussion.

GR Baur: In seiner rund 10-minütigen Ausführung bedankte sich Baur zuerst für die Diskussionsgrundlage. Er konnte aber seit Dienstag noch nicht alles durcharbeiten. Seiner Meinung nach könne das so niemand unterschreiben, da es zu investitionsfeindlich sei. 3 – 5% Erbpachtzins könne so nicht funktionieren. Positiv sieht er, dass die Landwirte und Leismüller jetzt miteinander in Kontakt stehen. Zu den Forderungen an Leismüller stellte er in Frage, ob man im Kirchenböbl wirklich öffentliche Toiletten benötige, wenn in der Schule neue öffentliche Toiletten entstehen würden. Man benötige mehr Zeit, um sich für so eine richtungsweisende Entscheidung vorzubereiten. Das kann mir keiner weismachen, dass man dass in zwei Tagen alles durchgelesen und verstanden hat.
BGM Zahler sieht das anders, seit 20 Jahren arbeitet man am Thema Kirchenböbl. Es wurden Ansätze und Konzepte erstellt und wieder verworfen. Wir sind ein Gremium, das jetzt bestimmte Standards festlegen muss. Wir müssen konkreter werden und jetzt entscheiden. Für die Minimalkriterien schlug Zahler vor, den Begriff Verhandlungseckpunkte zu verwenden.
GR Wilde: Wenn wir den Antrag nicht gestellt hätten, dann wäre nichts passiert. Man soll uns jetzt die Zeit geben, uns ordentlich auf eine Entscheidung zu den Erbpachtkriterien vorzubereiten.
GR Baur und 2. Bgm. Schwaiger sehen das ähnlich, zwei Tage Vorbereitung sind zu wenig, man solle eine Entscheidung auf die Sitzung im Dezember verschieben und sich in der Zwischenzeit treffen, um sich abzustimmen. Außerdem störte sich Schwaiger an den seiner Meinung nach zu umfangreichen Forderungen der Landwirte an Leismüller. Die Leismüllers haben den Kauf oder die Pacht des Kirchenböbls angeboten und jetzt fordert man Toiletten und anderes und setzt zudem Fristen.
GR Berwein: Man soll jetzt nicht den Bauernladen zum Thema machen. Heute geht es um den Erbpachtvertrag. Wir haben Interesse an der Anmietung eines Ladens, dazu muss die Erbpachtsfrage geklärt sein.
GR Kuplwieser: So ein Thema gehört als einziges auf die Tagesordnung.
GRin Schwarzenberger schloss sich der Kritik an und fragte, warum es denn sein müsse, dass man so eine weitreichende Abstimmung jetzt um 22.30 Uhr noch durchziehen müsse.
GR B. Neuner forderte, dass man jetzt einfach mal einige Eckdaten festlegen müsse und nicht wieder alles auf die nächste Sitzung verschieben sollte.
BGM Zahler erklärte, dass die Verhandlungseckpunkte lediglich ein Einstieg in die Verhandlungen seien und bei Bedarf noch angepasst werden könnten. Wir müssen uns ein Drehbuch geben. Er stellte die Frage, ob die Verhandlungseckpunkte heute noch beschlossen werden sollten oder ob der TOP verschoben werden sollte, zur Abstimmung. Der Gemeinderat stimmte mit 8:5 gegen eine Verschiebung.

Es folgten die Abstimmungen zu den einzelnen Punkten des Erbbaurechtsvertrages.

• Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages:
Nach kurzer Diskussion wurde mit 9:4 Stimmen für eine Laufzeit von 25 – 30 Jahren gestimmt.
• Öffentliche Zweckbestimmung, Belebung der Dorfmitte:
GR Baur warnte vor einer Ausschreibung, bei der eine Gastwirtschaft zulässig sei. Wer da alles komme, da habe man keine Kontrolle mehr.
GR Berwein sieht das nicht so, da auch eine Gastwirtschaft eine Belebung sei.
Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen für eine Zweckbestimmung zur Belebung der Dorfmitte, lediglich eine private Nutzung (Anm. d. Red.: z.B. Wohnnutzung) soll ausgeschlossen werden.
• Vertragsablauf / Vorkaufsrecht durch die Gemeinde
Bauliche Leistungen werden anhand eines Gutachtens bestimmt und abgegolten. Hierfür muss laut BGM Zahler eine Obergrenze festgelegt werden. Im Vergleich zu allem, was in den letzten Jahren gelaufen ist, ist das, was heute beschlossen wird, das konkreteste.
GR B. Neuner: Es darf nicht sein, dass wir 2050 dem Gemeinderat auferlegen, das Haus für € 300.000 zurückzukaufen, dann hat die Gemeinde das Haus zweimal gekauft.
GR Berwein: Die Gemeinde hat dann ein Gebäude zu kaufen, das sie so nicht nutzen kann.
Kämmerer Hans Zahler schlug vor, dass die Gemeinde Rücklagen aus dem Erbpachtzins bilden solle. Seiner Meinung nach müsse sie das sogar. Zur Höhe der Obergrenze für einen Rückkauf schlug er vor, dies von dem bis dahin gezahlten Erbpachtzins abhängig zu machen, z.B. 2/3. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen für eine Obergrenze bei einem Rückkauf von 2/3 des gezahlten Erbpachtzinses.
• Gemeindlicher Einfluss:
Die Gemeinde ist bei allen wesentlichen Veränderungen einzubeziehen. Der Stand der Technik ist einzuhalten. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
• Erhalt des Kirchenböbls:
Sicherung der historischen Bausubstanz als Bauernhof Kirchenböbl. Rückbau von Schaufenstern bei Vertragsende. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
• Heimfallklausel:
Die Nichteinhaltung von Vorgaben oder Vertragsbedingungen hat den Rückfall des Gebäudes zur Folge. Der finanzielle Ausgleich ist auf 2/3 des bis dahin gezahlten Erbpachtzinses begrenzt. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
• Terminierung:
Fristen für Bautätigkeiten. Sechs Monate nach Vertragsabschluss muss ein genehmigungsfähiger Bauantrag vorliegen. Zwei Jahre nach Genehmigung müssen die Arbeiten an der Fassade abgeschlossen sein. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
• Freistellung der Gemeinde von Kosten:
Umgebungsbezogene Kosten wie zusätzliche denkmalschutzmotivierte Maßnahmen können für die Gemeinde nicht erfolgen. Zur Zeit ist das Gebäude Kirchenböbl nicht denkmalgeschützt. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
Schadstoffe:
Der Bürgermeister stellte die Frage, ob vor der Verpachtung ein Schadstoffgutachten erstellt werden sollte. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dafür, dass die Verwaltung beauftragt wird, die nötigen Schritte zur Erstellung eines Schadstoffgutachtens durchzuführen.
• Öffentliches WC im Kirchenböbl:
Es muss sichergestellt werden, dass ein öffentliches WC im Kirchenböbl installiert werden kann. Die Baukosten trägt die Gemeinde, der Unterhalt ist vom Pächter zu tragen. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
• Weiterveräußerung des Erbbaurechts:
Von dieser Klausel hatte Notar Ochs abgeraten. Keine Abstimmung zu diesem Punkt.
• Nutzung Wege u. Leitungsrecht:
Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dafür, dass sich die Gemeinde diese Rechte im Erbbaurechtsvertrag sichert.
• Erbbauzins:
Laut Gutachten hat das Grundstück einen Wert von € 444.000 (888m² bei 500 €/m² Bodenrichtwert). Üblicherweise bewegen sich Erbpachtzinsen zwischen 3 und 5%. Dies entspräche zwischen € 13.320 und € 22.200 jährlich. Der Gemeinderat stimmte mit 8:5 Stimmen für einen Preiskorridor zwischen 3 und 5 % jährlichem Erbbauzins.
• Ausschreibung:
Nach kurzer Diskussion legte der Bürgermeister ohne Beschluss fest, dass es keine Ausschreibung geben wird.
• Terminlicher Zielpunkt:
Ein Verhandlungsabschluss wird bis zum 31.05.2018 angestrebt. Der Gemeinderat stimmte mit 9:4 Stimmen dem Vorschlag zu.
BGM Zahler: Der Prozess ist jetzt eingeleitet, wir sollen aber erst nach der nächsten Gemeinderatssitzung mit den Interessenten reden.
Änderungen oder Ergänzungen im Vertragswerk sind weiterhin möglich.

Verschiedenes:

Volkstrauertag: 2. Bgm. Karlheinz Schwaiger bemängelte die geringe Teilnahme der Gemeinderäte am Volkstrauertag. Es handelt sich hier um eine Veranstaltung der Gemeinde und es haben außer ihm und Bgm. Zahler nur zwei Gemeinderäte in Vereinsfunktionen teilgenommen. Damit waren gerade einmal 4 von 13 Mitgliedern anwesend. Er appelierte daher an die übrigen Gemeinderäte, sich mehr bei solchen Veranstaltungen zu beteiligen.

Nachdem es keine weiteren Wortmeldungen mehr gab, beendete Bgm. Zahler um 23.30 Uhr den öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung und wünschte den zahlreichen Zuhörern einen guten Nachhauseweg.

WBE und BEI

Lesen Sie hierzu auch die Online-Zeitungsartikel die Bezug zu dieser Gemeinderatssitzung haben:
Online-Artikel vom 24.11.2017 auf Merkur.de. Thema Abstimmung Erbbaurechtsvertrag
Vorbericht vom 22.11.2017 auf Merkur.de. Thema Kirchenböbl Erbbaurecht

 

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